不動産投資を成功させるための戦略

不動産投資の目的は基本的には資産形成ですが、個々に目標設定には違いがあります。投入した資金に対していくら稼ぐか、購入したマンションやアパートなどを自己資産とするか、インカムゲインを維持して最終的にキャピタルゲインも手に入れるかといった形で自分なりの目標を定めることが大切です。不動産投資を始めるときには始め方と運用の仕方だけでなく終わり方も考慮して運用期間の目安を定めておくことも必要になります。それによって大きな失敗をせずに資金形成を完了させられる可能性が高くなるからです。

不動産投資の始め方としてまずは収益物件を購入するエリアと物件自体を選ぶのが一般的です。投入できる予算に応じて物件を探すことになりますが、良い物件を探す目的で参考にされるのが利回りです。購入金額に対して年間の予定収入がどの程度の割合を示すかがわかる指標であり、高利回りであるほど収益性が高いと考えることができます。これを指標にして絞り込みを行うのが通常ですが、それにとらわれてしまうと失敗の道を歩むことになりやすいので注意が必要です。一般的に表示されている利回りは単純利回りと呼ばれる指標であり、収入が最大だったことを仮定すると共に支出を一切考慮していないという問題があります。空室ができて収入が低下すること、建物が古くなって家賃を下げなければならなくなること、運用には管理費用がかかること、定期的な修繕が必要なことなどが一切考慮されていないのです。これらを計画的に考えて利回りを試算することが重要であり、当面の指標として想定利回りを考えておく方が無難です。さらに長期的なシミュレーションもして不動産を選ぶと失敗するリスクが低減されます。長期の資金運用になるのが特徴なので石橋を叩いて渡るつもりで最初に計画を考えておくのが不動産投資を成功させるための戦略です。

運用の仕方にも注意が必要であり、自己管理を行うか業者委託するか、サブリース契約を締結するかを選ぶのが重要です。自己管理を行うのが最も利益を大きくできる可能性がありますが、経営負担がかかるために長期的には経営にかかる労力や時間が問題になる場合もあります。途中で管理体制を変えることもできるものの、運用開始時点でしかサブリース契約を受け付けてくれない業者もあるので注意しなければなりません。途中で管理体制が変更になると入居者にも動揺が走って空室を作る原因にもなるので、長期的に運用しやすいのはどれかを選ぶことが大切です。

そして、不動産の選び方とも関連するのが終わり方です。マンションやアパートなどは必ず老朽化していくものであり、最後には家賃をいくら下げてもほとんど入居者が集まらないという状況になることを想定しておく必要があります。そうなる前に売却してしまうのが正しい出口戦略の一つです。その時期がいつになるかを見越して不動産を選んでおくことが肝心です。築年数の古い中古アパートは利回りが高いのが魅力ですが、運用できる年数も短くなります。その運用期間で自分は満足なのかを考えなければならないでしょう。新築マンションの場合には50年以上も運用できる可能性があり、計画的にメンテナンスを行っていれば近年の建物であれば100年近く使えると期待できます。このような不動産を手に入れた場合には老後まで運用してからでも売却に困らない可能性が高いのです。

終わり方で失敗する人は多いので予め起こり得るトラブルについて知っておくことも重要です。後悔する前に!知っておきたい不動産の売却で起こるトラブルと予防策という形で、売却に際しては不動産が古くなったときほどトラブルが起こりやすくなると想定されます。売却したときには気づいていなかった欠陥があったり、購入した当時は明確だった境界標が失われてしまっていて土地の境界線がわからなくなってしまったりすることは稀ではありません。売却する段階になってから対策することもできるので売却を決断してから速やかに住宅診断を受けたり、土地測量を行ったりすれば大きな支障はないのは確かです。しかし、運用の時点から考えておきたいのが定期的な住宅診断の実施であり、メンテナンスや修繕をどのように行って行くべきかをプロの視点からアドバイスしてもらうことができます。それによって建物を安全な状態で維持できるようになり、長期的な運用を行ってもなおまだ買い手が見つかる状態にできる可能性が高くなります。不動産投資を行うときには売るときのことを考えて買い方や運用方法を考える必要がありますが、運用する上では建物のメンテナンスを重視しておくことが有効です。その戦略として定期的な住宅診断の実施を盛り込んでおくと成功につなげることができます。